양도소득세 정의와 세율, 계산방법 및 신고기한

최근 부동산과 주식등 자산의 하락으로 인해 양도소득세 관련 정책에 관심이 많아지고 있습니다. 특히 가격대가 높은 집이나 토지 등의 부동산 거래할 때 납부하는 양도소득세는 부동산에 대한 권리를 양도함으로서 발생하는 소득을 과세대상으로 부과하는 세금인 만큼 무턱대고 거래를 했다가는 큰 세금을 납부할 수도 있습니다.

 

부동산은 정부 정책에 따라 영향을 많이 받는 만큼 양도소득세에 대한 개념과 세율, 신고기한등을 자세히 전해드리겠습니다.

양도소득세란?

양도소득세는 개인의 토지 및 건물 등 부동산이나 주식과 같은 파생상품에 대한 권리를 양도함으로서 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

이익에 대하여 과세하는 만큼 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 손해를 본 경우에는 양도소득세는 과세되지 않으며 부동산 등의 보유기간(취득일부터 양도일까지) 동안 발생된 이익에 대하여 일시에 과세합니다.

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양도소득세의 과세대상

양도소득세로 과세되는 자산은 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식, 파생상품등이 있으며 각 자산의 범위는 아래와 같습니다.

자산 종류	범위
부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장 및 비상장주식등 (주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권)
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권, 특정주식 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	국내,외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리의 양도로 발생하는 소득

양도소득세 과세대상이더라도 양도의 범위에 들어가지 않는다면 양도로 보지 않아 양도소득세가 부과되지 않습니다. 양도소득세가 부과되는 양도의 범위와 양도소득세가 부과되지 않는 범위는 아래와 같습니다.

제일 중요한 내용이기도 한 양도소득세에 대한 비과세 및 감면되는 경우입니다.

양도소득세 세율

양도소득세는 기본세율이 정해져있으며 보유한 주택의수, 보유기간, 자산의 종류 등에 따라 세율이 달라집니다. 

양도소득세 기본세율 (2021년 이후)
과표	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	-
4,600만 원 이하	15%	108만 원
8,800만 원 이하	24%	552만 원
1.5억 원 이하	35%	1,490만 원
3억 원 이하	38%	1,940만 원
5억 원 이하	40%	2,540만 원
10억 원 이하	42%	3,540만 원
10억 원 초과	45%	6,540만 원

부동산과 부동산에 관한 권리, 기타자산에 대한 양도소득세율은 다음과 같습니다.

1) 2 이상의 세율에 해당하는 경우 각각의 산출세액 중 큰 세율이 적용됩니다.

2) 주택 및 조합원입주권을 양도하는 경우

3) 보유기간이 1년 미만인 것

4) 2016.01.01 이후 모든 지역의 비사업용 토지 (비사업용 토지 세율 = 기본세율 + 10%p)

5) 보유기간 2년 이상인 조정지역 내 주택을 2022.05.10일부터 2023.05.09일까지 양도 시 기본세율 적용

양도소득세 신고납부 유의사항

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 주소지 관할세무서에 예정신고,납부를 해야합니다. 예를들어 2022.11.28에 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고 및 납부기한은 2023년 1월 31일까지 입니다. 납부기한이 쉬는 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 하며 양도시기 원칙은 대금청산일입니다.

 

예정신고를 하지 않을 경우 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일의 납부지연가산세가 부과되는 만큼 반드시 예정신고를 하시기 바랍니다.

 

당해연도에 2건 이상을 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야합니다. 1건만 있는 경우 예정신고를 마쳤다면 확정신고를 따로 하지 않아도 됩니다.

 

납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분할하여 납부할 수 있습니다.

구분	분할납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2,000만 원 이하일 경우	1,000만 원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2,000만 원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

양도소득세 신고납부 방법

양도소득세 신고를 하기 위해서는 몇가지 준비서류가 필요합니다. 가장먼저 신고서 및 납부서가 필요하며 주요서식을 누르면 출력이 가능합니다. 

• 납세자 제출서류
  - 당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본
  - 자본적지출액 및 양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등
  (예시 : 중개수수료 지급액, 신고서작성비용, 법무사수수료 지급액 등)
• 담당공무원 확인서류(납세자 제출 생략가능 서류)
  - 토지 및 건물 등기부등본, 토지 혹은 건축물대장 등본, 개별공시지가 확인원
  (단, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우 납세자가 제출)

양도소득세 신고는 온라인과 오프라인 모두 가능하며 납부방법은 가까운 은행 또는 우체국을 통해 납부할 수 있습니다.

• 오프라인
  - 양도자의 주소지를 관할하는 세무서 (직접 또는 우편을 통해 제출)
• 온라인
  - 홈택스서비스를 통해 전자신고(신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세 선택)
  - 매매계약서 사본 등 신고시 부속서류는 PDF파일 형태로 홈택스를 통해 온라인 제출이 가능함